去年还有粉丝问我“要不要砸锅卖铁抢套学区房”,今年画风突变:“现在抛还来得及吗?”
答案就藏在人口数据里:2020年出生人口比前一年暴跌263万,这批孩子2026年入学,意味着明年起小学将空出大量座位。

更扎心的是,2024年全国结婚对数仅610.6万对,创45年新低。人都没了,学区房卖给谁?
广州越秀区这教育强区,2024年公办小学一年级招生班数直接砍掉74个班;北京海淀区小学生预计减少3.4万,西城区减2万;上海松江区更狠,四所小学直接终止办学。
幼儿园改养老院的新闻早不新鲜——人口结构翻转正重塑城市资源版图。
家长心态也变了。研究证实,小学阶段教育成果70%靠家庭投入,学校仅占30%。
越来越多中产家庭意识到:花800万买老破小不如把钱砸在夏令营和私教上。
某海淀家长跟我算账:“买学区房?不如留钱送娃爬藤!”
青岛大学路片区老破小价格直接腰斩,部分跌幅超50%;北京蜂鸟家园44平米“神盘”从2021年985万跳水到370万,蒸发615万;
广州天河公园旁的环宇花园,25平学区房两年内从123万跌到70.5万,单价击穿3万防线。
这些曾经一房难求的“硬通货”,如今在二手市场挂半年无人问津。
还有更魔幻的!江苏张家港去年突然废除“五年一学位”政策——现在只要房产转手,新买家立刻获得学位。
表面是给学区房续命,实则暴露地方焦虑:生源不够,政策来凑。但北京海淀区仍坚持六年一学位,为啥?
顶级校学位依然紧俏。政策救得了一时,救不了一世。
有意思的是,2025年一季度一线城市老旧小区成交量同比暴增32.7%,而高层豪宅成交量却降了18.3%。广州棠下板块44平老破小总价81万,单价才1.8万——不到同城豪宅区物业费的零头。
年轻人正用脚投票:省下月供提升生活品质不香吗?住西城老破小的金融女白领跟我说:“每月省下的物业费够每周吃顿米其林”。
更别说低层住宅的天然优势——不用苦等电梯、火灾逃生快、邻里关系暖,这些用钱买不到的体验,正让老破小焕发第二春。
学区房已彻底从投资品蜕变为消费品。现在入场的人,只买总价低的“学位占坑房”,用完学位立刻抛售。
某上海家长的操作堪称教科书:280万买浦东挂户神器,孩子入学后290万转手——算上税费刚好打平。“就当交三年租金,比租房排队强”。
2025年很可能是最后的离场窗口。如果你手上还有学区房,三条铁律记牢:
总价高于300万的老破小立刻抛
带学位的次新房可持有至明年入学季前
买学区只选九年一贯制,单小学学位=高危资产
我见过太多赌政策的投资客栽跟头。某温州大佬2019年囤五套海淀学区房,如今浮亏2000万还卡在六年学位锁定期。
记住啊朋友们:与人口趋势作对,等于跳楼价甩卖时还嫌楼层不够高!
夕阳把上海某弄堂的老虎窗染成金色时,我见到刚搬来的90后夫妻——他们用郊区两居室换了这里20平亭子间。
女主人笑着指指隔壁市重点小学招牌:“省下600万,够娃留学了,何况……”她眨眨眼,“政策说变就变,但淮海路的梧桐树跑不了呀。”
此刻站在2025年的转折点,学区房的神话终将封存于历史,而剥离了教育溢价的老房子,正以烟火气的本真模样,重获一代人的青睐。