套内面积大幅缩水，这房该怎么收？

江西全南“府院联动”让133户业主圆了新居梦

2022年寒冬，某置业公司通知旗下楼盘二期商品房业主办理房屋交付手续，江西省全南县的李女士和其他业主收房时发现房屋实测面积与预测面积有较大差异，拒绝收房。部分业主和某置业公司多次协商无果后提起诉讼，踏上维权路。

今年春节期间，李女士开心地带着孩子来到全南国际商贸城，漫步在各家具展位之间，精心挑选着心仪的橱柜，为乔迁新居做准备。

从拒绝收房到欣喜入住，其间发生了什么？133起房屋买卖合同纠纷是如何全部圆满化解的？《法治日报》记者近日深入采访办案法官、当事人、相关部门工作人员等，还原案件办理过程。

消失的房屋面积

该楼盘二期商品房交付日，本该是业主们满心欢喜收房入住、开启新生活的幸福时刻，然而，部分业主在查验房屋时却发现了问题——房屋实测面积与此前的预测面积差距过大。

手持验房单的业主们发现，合同约定的套内建筑面积“缩水”4.41㎡至7.29㎡，超差比例最高7.8%。“当时看到数据，心里咯噔一下，这误差也太大了，完全超出了我们的预期。”一位业主说。

“花半辈子积蓄买的房，公摊面积竟相当于一间小卧室！”业主王先生展示的对比图在业主群内疯传，业主们觉得自身权益受到损害，拒绝收房，并要求开发商某置业公司退回购房款。

在多次协商无果后，33份起诉状雪片般飞入法院。另外100户业主则在一旁观望，内心充满担忧与不安。

为从根源上化解这场纠纷，全南县人民法院迅速行动，积极搭建府院联动平台，与县住建局、城市社区管委会紧密协作，开启了一场艰难但充满化解矛盾决心的调处之旅。

“打官司并不是解决问题的唯一办法，咱们一起想想，肯定还有更合适的出路。”法院干警耐心向业主释法明理，安抚他们激动的情绪。

三赴现场测误差

依托最高人民法院与住房和城乡建设部建立的“总对总”在线诉调对接机制，2023年7月，全南县法院会同县住建局、城市社区管委会等部门开展联动调解，工作人员三次奔赴现场实地调查，发挥各自职能优势，找准化解纠纷突破口。

原来，纠纷产生的原因主要是该楼盘二期预测绘与实测绘聘请的公司不同，两家公司计算方式也不一样，因此造成2#、3#、5#楼涉324户房屋的实测面积与预测面积有较大差异，其中实测面积小于预测面积的有133户，实测面积小于预测面积在4.41㎡至7.29㎡不等，该超出部分均为公摊面积。业主认为按照双方商品房买卖合同约定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。

县住建局连夜召开专家论证会，确认误差超出合理范围。

随后，三方团队齐心协力，针对双方争议问题及相关法律规定展开深入研究。考虑到双方矛盾尖锐，承办法官何荣香决定采用“背靠背”的方式，分组分头与双方当事人联系。

“从法律规定和合同约定来看，你们确实存在一定问题，需引起重视。”县住建局工作人员严肃地向某置业公司指出问题，同时详细阐释法律风险，分析其中利害关系。

县城市社区管委会工作人员则像知心朋友一样，从日常生活便利、邻里和睦的角度出发，对业主进行耐心劝解：“大家都冷静冷静，心平气和地解决问题，以后还得在这儿长久生活呢。”

在工作人员的努力下，双方情绪逐渐缓和，对立的坚冰开始慢慢融化。

在充分了解双方诉求和调解意愿后，三方联合组织双方进行调解，二十多位业主代表和某置业公司代表齐聚调解现场。然而，由于之前矛盾太深，第一轮调解时气氛紧张，双方最终不欢而散。

示范调解化纠纷

“刚接手这起涉及人数众多的案件时，我就知道是一场硬仗。这不仅是一场调解，更是关乎众多家庭安稳生活的大事，必须真正做到案结事了、定分止争。”何荣香当机立断，迅速调整调解策略，决定组织业主代表和某置业公司负责人实地前往涉案楼盘现场，一边对照房屋实际情况，列举类似案例，讲解相关法律条文，一边仔细察看房屋建设细节。

这一查，让某置业公司方发现并认可同等面积的两梯两户与两梯三户公摊面积差异确实过大。

何荣香以此为突破口，再次从法理、情理、诚信等多个层面劝说某置业公司负责人：“如果不妥善解决，一旦进入诉讼程序，公司不仅要承担高额的诉讼成本，还可能对企业形象和后续发展造成严重影响。”这番话直击要害，某置业公司负责人态度终于转变，主动与业主进一步协商。

最终，33户业主与某置业公司达成一致意见，当场签订补充协议：超过合同约定3%的部分，开发商承担70%，业主承担30%。协议签订后，业主们脸上露出了久违的笑容，当场收房。另外100户业主也参照此“示范调解”方案顺利解决问题。

至此，133起房屋买卖合同纠纷圆满化解，这场持续许久的纷争终于落下帷幕。“从剑拔弩张到握手言和，我们见证了基层治理的温度。”全程参与调解的全南县政协委员陈勤英感慨地说。

目前，该案例已被纳入最高人民法院多元解纷案例库，全南县“府院联动”+“示范调解”的经验也被大力推广。

□本报记者黄辉

□本报通讯员邓集琼李茹平