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财经杂志
近期全国多地的住房政策开始转向普通消费品促销导向，被认为能促进社会消费的“商转公”也属于此类政策。图为珠江夜游的航船驶向广州塔。摄/焦建
缴存总额和缴存余额增加而个贷需求减少，被认为是广州启动“商转公”的基础背景。而政策出台的另一个重要原因，则是为了降成本、促进销费
文|《财经》记者 焦建
编辑|苏琦
继深圳之后，广州成为全国一线城市中第二个官宣“商转公”政策的城市。
所谓“商转公”，其实是商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的简称。其含义是指缴存人申请将其在公积金贷款承办银行尚未结清的商业贷款余额全部转为公积金贷款。
这种转换往往需要一定的前提条件。以7月2日，广州住房公积金管理中心发布的关于公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（下称《意见稿》）的公告，拟面向在广州拥有唯一住房，且商业贷款已放款5年以上的人群，在原商业贷款银行同意后，可将商业性住房贷款转为纯公积金贷款。
其相关执行包括多项具体条件，且设立了数个节点。例如，当住房公积金个人住房贷款率（下称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
多位业内人士对此指出，广州此次启动相关政策的背景与深圳类似，其公积金“蓄水池”的水位较高，且购房者对房贷利率降低的需求活跃。
以广州为例，在《意见稿》发布前几天，广州住房公积金管理中心在完成年度结息后公布的数据显示，职工住房公积金账户存款利率按一年期定期存款基准利率1.5%执行，其间（2024年7月1日至2025年6月30日）共向缴存职工支付利息44.72亿元，同比增长7.40%，再次刷新历史纪录。对比2024年度的支付年度利息41.64亿元，相当于广州一年支付利息增加近3.1亿元。
缴存总额和缴存余额增加，而个贷需求减少，这被认为是前述广州《意见稿》出台的基础背景。此外值得提及的是，广州启动“商转公”的一个重要原因还是为了促进消费。
《意见稿》对此明确提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。广州住房公积金管理中心也在解析相关政策时指出，此公告拟施行，背后是为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。
事实上，按照业内的一般观点，商贷转为纯公积金贷款的市场诉求虽一直比较强但未实施。近期纾困政策开始转向的背景是，在住房回归居住属性、一般商品后，刚需和刚改主导。此外，近期住房政策也开始转向普通消费品促销导向，比如各地各种展销会、以旧换新，国补覆盖，城市更新补短板等，商转公也被认为属于此类政策。
“在公积金水位（缴存余额）比较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）并启动商转公，既可以降低购房人的月供负担，也能有效减少借款人提前还款。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对《财经》解析称，“在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下（大部分存量商业贷款已收缩至1个百分点左右），对银行来说，同一家银行内平移，留住客户的同时，利息损失不大，还能吸引新增客户。”
此外，其也指出只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足商转公条件，这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制或申请冗余而未贷款。这部人申请商转公，有明显的降成本、促消费政策意图。
/焦建
广州住房的整体销售态势也可对此进行作证。根据相关数据显示，6月广州总价在200万元以下的二手房占比45%，200万-300万元的占比21%，合计占比66%。刚需购房绝对主导，这些人群不仅对购房门槛敏感，对房贷月供也较敏感。
再以深圳为例，其在6月初公布的《深圳市提振消费专项行动实施方案》中，其实也针对租购房方面提出，深圳将扩大住房公积金使用范围，在本市范围内购买住房符合条件的，可申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款。此次调整亦被认为是顺应了大力提振消费、更好满足住房消费需求的大背景。
在此基础上，亦有部分市场人士认为，《意见稿》落实后，随着有意申请商转公的市民增多，也可以倒逼商业银行进一步下调房贷利率，从而带动房贷利率的整体下调，进一步支持市场购房需求。而从供给侧来看，也不排除降低房贷压力后，此前部分急卖房源可能放缓抛售脚步，从而在一定程度上稳定房价。
除了深圳及广州先后启动商转公政策，据《财经》不完全统计，全国目前已有30多个城市启动这一政策，包括成都、重庆、太原等多个城市。
在此背景下，北京、上海及杭州等地是否会启动跟进，亦备受市场关注。而以北京为例，其住房公积金资金使用率一直处于相对高位，推进商转公被认为或暂时不具备空间。
责编 | 张雨菲
封图来源 | 视觉中国