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我国REITs市场已走过四年的发展历程，总市值规模突破2000亿元大关。

2021年6月21日，随着首批公募REITs在沪深证券交易所上市，公开募集基础设施证券投资基金（REITs）这一创新品种开始进入国内投资者的视野。在短短四年里，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过中国香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。

从一级市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，截至目前，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元；从二级市场交易看，沪市REITs 2025年以来的日均成交额约4.37亿元。而从一级发行到二级交易的全链条，沪市REITs占全市场的比重均在七成左右。

高速公路REITs是名副其实的“现金牛”

截至目前，全市场共有66只REITs产品上市，总市值超2000亿元。其中，沪市44只REITs的市场表现尤为突出，总市值达到1370亿元，较发行价复权上涨约30%，尤其是2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数。

得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者能从REITs分红中获得高额稳定收益。从沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。

其中，高速公路REITs以82亿元的分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”；能源环保、产业园区、仓储物流实际分红金额均在10亿元以上，分别为32亿元、16亿元、13亿元。

除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。沪市REITs二级市场除权价格平均涨幅约14%，其中，市政水利、消费、保障房的表现尤为突出，除权涨幅均在55%以上。

某市场资深人士告诉记者，“根据公开信息，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募），其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础，REITs产品体系将会愈发丰富，产品创新日益繁荣，市场化程度持续提高，使得REITs市场各参与方的获得感、参与感不断提升。”

旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地

截至目前，上交所已上市REITs产品44只，数量较2023年底增加一倍，常态化发行成效显著。

资产类型上，从2021年6月首批上市的产业园、收费公路、仓储物流、生态环保，到后来陆续上新的保障房、能源、消费、市政等大类资产，再到本周刚刚获批的数据中心，上交所REITs市场资产图谱不断拓宽。其中，污水处理、市政供热是沪市REITs独有的大类资产。

在行业细分形态上，沪市REITs更是百花齐放，平安交投是收费公路中特有的跨海大桥，嘉实电建是目前能源REITs中唯一的水电设施。再如，目前市场最为关注的消费行业，上交所细分种类也非常丰富，沪市已上市的类别中包括了百货大楼、社区商超、奥特莱斯、商业综合体等，底层租户更是涉及零售、餐饮、服务、娱乐等不同业态，形式比较多元丰富。

据悉，未来，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地，绘就更加丰富多元的公募REITs图谱。我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产、服务实体经济等宏大的战略意义，多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，也为公募REITs的未来留下更多的期待空间。

除首发的各类REITs项目外，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。扩募机制是公募REITs生命力的重要体现，也是助推公募REITs市场增长的关键机制，能够起到优化资产组合、降低资产集中度过高的风险。

据悉，上交所持续积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展，已经形成“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

具体来看，2023年，上交所REITs市场已有普洛斯、张江产业园2只REITs实现扩募份额上市。2024年以来，沪市已有6单REITs项目已发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复。扩募作为REITs最具特色的发展路径之一，正引领着上交所REITs市场向更深层次、更宽领域迈进。