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中交地产的“退房”前的账本
4月14日晚间，中交地产（000736.SZ）发布2024年年报。2024年，中交地产营收183.02亿元，同比下降44.59%，净利润-51.79亿元，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元。
由于归属于上市公司股东的净资产为负，中交地产被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST 中地”。4月15日，中交地产股票停牌一天，4月16日复牌。
中交地产是央企中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交建”）旗下的地产公司。中交地产控股股东是中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”），持股比例为52.16%，中交房地产集团由中交建全资持股。
近年来，中交地产业绩不佳，中交房地产集团对其开展大力支持。
今年1月，中交地产发布公告，拟将自身的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，交易拟采用现金的支付方式。同时，公告还表示，交易完成后，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。
对于中交地产被实施退市警示是否影响其置出房地产开发业务等相关问题，时代周报记者致电中交地产投资者联络部门，该公司工作人员表示，被实施退市风险警告不影响出售房地产开发业务，相关出售业务正在推进中，具体情况以后续披露重组方案公告为准。
房地产业务营收下降近5成
2024年，中交地产房地产业务业绩走低。据年报，截至去年年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。中交地产房地产销售业务营收 171.81 亿元，同比下降46.69%。
去年，中交地产房地产业务（全口径）实现签约销售面积 85.32 万平方米，同比下降52.51%；实现签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售回款247.07 亿元，同比下降45.07%。2024年，中交地产房地产业务（权益口径）实现签约销售金额105.11亿元，同比下降61.58%；销售回款188.13亿元，同比下降42.78%。
与此同时，中交地产计提大额资产减值。4月14日，中交地产发布《关于计提资产减值准备和信用减值准备的公告》。据公告，因2024年度公司多项目销售情况不及预期，中交地产对于各个项目公司计提存货跌价准备，总规模达34.96亿元。
此外，中交地产还对应收款项坏账准备、投资性房地产减值、长期股权投资跌价等事项进行计提减值。据减值公告，2024年计提减值准备将减少中交地产归属于母公司股东的净利润约29亿元。
2024年，因收购物业公司，中交地产物业服务业务收入有所增长。去年12月，中交地产完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业）100%股权。2024年9月，中交地产发布收购中交物业公告表示，收购中交物业后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。
收购完成后，中交地产物业业务营收大幅增长。据2024年年报，中交地产物业管理业务全年新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米；物业管理业务营收7.28亿元，同比增长60.91%。
但中交地产物业管理服务也没有摆脱行业毛利率下降的困境。据2024年财报，物业管理服务毛利率为16.23%，同比减少7.14个百分点。
近年来，中交地产债务压力也逐年增大。据东方财富数据，截至2024年年末，中交地产资产负债率达89.75%，同比增长4.3个百分点。
据财报，截至2024年年末，公司货币资金规模86.45亿元，同比下降29.73%。而在短期债务方面，中交地产短期借款2.95亿元，同比下降79.91%，一年内到期的非流动负债规模达217.2亿元，同比增长34.24%。
控股股东给与百亿借款
近年来，中交地产业绩表现不佳。据中交地产年报，2021年和2022年，中交地产净利润分别为2.36亿元、0.34亿元，但扣非净利润却分别为-4.32亿元、-1.92亿元。
2023年，中交地产开始出现大额亏损。据年报，2023年，中交地产净利润为-16.11亿元，同比下降4847.35%。当时公告显示，业绩变动原因包括房地产销售收入减少，项目毛利率下降，以及房地产开发项目减值。
2024年4月，中交地产关于计提资产减值准备和信用减值准备的公告显示，2023年存货跌价准备达13.46亿元，计提减值准备规模达16.34亿元，计提减值准备减少中交地产归属于母公司股东的净利润12.38亿元。
面对大额亏损，控股股东中交房地产集团对于中交地产给与了一定的支持。
据中交地产年报，2020年，中交地产向控股股东借款规模为68.89亿元，融资成本区间6.5%-10%。2022年，控股股东借款规模增至178.44亿元，融资成本区间为0-8%。2024年，控股股东借款规模为161.01亿元，融资成本区间降至0-4.5%。
2024年12月，中交地产公告显示，其向中交房地产集团的150.91亿元借款，将于2025年内陆续到期，这些借款自到期日起续借一年。
此外，2024年12月，中交地产公告显示，其在2025年向中交房地产集团新增借款额度不超过100亿元，借款年利率不超过7%。2025年3月，中交地产向中交房地产集团借款15亿元，借款年利率为3.1%。
2024年6月，中交房地产集团参与中交地产定增，定增共募资4.44亿元，中交房地产集团花费2.22亿元。