法考知识点：物权编高频考点（二）——所有权与用益物权（附真题详解）

物权编的核心考点——所有权（共有、业主建筑物区分所有权）和用益物权（土地承包经营权、居住权等）。这两部分在法考中每年均有涉及，尤其是共有份额的处分、居住权的设立规则，属于近年的考查热点。

第一部分：所有权——共有考点7：按份共有的内部与外部关系

核心规则（《民法典》第298-309条）：

内部关系：按份共有人按照份额享有权利、承担义务。处分共有财产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意（另有约定除外）。

份额处分：按份共有人可以自由转让其份额，其他共有人享有优先购买权（须在同等条件下行使）。

外部关系：因共有财产产生的债务，对外由共有人承担连带责任；对内按份额分担。

优先购买权的行使期间：根据司法解释，共有人主张优先购买权，应当在知道或应当知道行使条件成就之日起15日内行使，逾期视为放弃。

真题实战（2021年法考客观题·回忆版）：

甲、乙、丙按份共有一套房屋，份额分别为50%、30%、20%。甲欲将自己的份额转让给丁，乙主张优先购买权，丙未作表示。甲与丁签订了转让合同，并办理了过户登记。问：下列哪一说法是正确的？

A. 乙的优先购买权优先于丁的购买权

B. 甲与丁的转让合同无效

C. 乙有权主张甲与丁的过户登记无效

D. 丁已经取得该份额的所有权

解题步骤：

按份共有人甲转让其份额，乙作为共有人享有优先购买权。但优先购买权是债权性质的请求权，不能对抗已经完成登记的善意第三人。

甲与丁的转让合同有效（无权处分？不，甲处分自己份额是有权处分），B错误。

丁已经办理过户登记，取得该份额的所有权。乙的优先购买权因未及时行使（题目未提及乙在15日内主张），不能对抗已完成登记的丁。A、C错误。

丁取得所有权后，乙只能向甲请求损害赔偿。

结论：D正确。

易错点：按份共有人的优先购买权不是物权，不能对抗已完成登记的善意第三人；且须在法定期限内行使，否则丧失。

考点8：共同共有的认定与处分

核心规则：共同共有基于共同关系（夫妻关系、家庭关系、合伙关系等）产生。共同共有人处分共有财产，须全体共有人一致同意（另有约定除外）。部分共有人擅自处分共有财产，构成无权处分，可能适用善意取得。

真题实战（2018年法考回忆题）：

甲与乙系夫妻，共同购买一套房屋，登记在甲名下。甲未经乙同意，将该房屋出售给丙，并办理了过户登记。丙对甲、乙的夫妻关系不知情。乙发现后，要求确认买卖合同无效。问：下列哪一说法是正确的？

解题步骤：

房屋系夫妻共同共有财产，甲擅自出售，属于无权处分。

丙是否构成善意取得？需满足三个条件：①丙受让时善意（不知情且无重大过失）；②合理价格；③已办理登记。

题目未交代是否合理价格，但丙对夫妻关系不知情，一般可认定善意。若丙支付了合理价格并完成登记，则丙善意取得所有权。

乙不能直接要求确认合同无效（合同本身有效，无权处分不影响合同效力），只能向甲请求赔偿。

结论：丙可能善意取得，乙无权要求返还（具体视丙是否满足善意取得要件）。

易错点：夫妻共同财产登记在一方名下，第三人信赖登记（不动产以登记为准）可构成善意取得。共同共有须全体同意，但登记公信力保护交易安全。

第二部分：业主的建筑物区分所有权考点9：专有部分与共有部分的界定

核心规则（《民法典》第271-287条）：

专有部分：业主享有所有权，可独占、使用、收益、处分（如自家房屋内部空间）。

共有部分：业主享有共有和共同管理的权利（如电梯、外墙、屋顶、公共绿地、走廊等）。不得以放弃权利为由不履行义务（如不能因为不使用电梯就不交电梯维修费）。

常见共有部分：建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地或明示属个人的除外）、公用设施、物业服务用房、屋顶、外墙等。

真题实战（2017年卷三第8题·改编）：

某小区业主甲将其位于一楼的房屋改造成餐馆，在房屋外墙上安装了大型排烟管道，该管道延伸至二楼以上。二楼业主乙认为排烟管道影响其采光和通风，要求甲拆除。甲辩称外墙属于共有部分，自己有权使用。问：甲的主张是否成立？

解题步骤：

外墙属于业主共有部分，但共有部分的使用不得损害其他业主的合法权益。

甲安装排烟管道虽使用共有部分，但若对乙的采光、通风造成实质影响，构成侵权。

根据《民法典》第272条，业主行使专有部分所有权不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。

结论：甲的主张不成立，应当拆除或整改。

易错点：共有部分≠可以随意使用。使用共有部分须合理、不得损害他人利益，且不得擅自改变共有部分的用途或结构。

考点10：业主大会与业主委员会的决定效力

核心规则：业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。但若决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求法院予以撤销（撤销权行使期间：自知道或应当知道决定之日起1年内）。

真题实战：

某小区业主大会表决通过了一项决定：将小区公共绿地改建为停车场，对外收费。业主甲认为该决定侵害其合法权益，但未在1年内起诉。1年后，甲向法院起诉请求撤销该决定。问：法院应如何处理？

解题步骤：

业主大会将公共绿地改建为停车场，属于改变共有部分用途，根据《民法典》第278条，须由业主共同决定（面积和人数双三分之二参与，参与中双四分之三同意）。

即使表决程序合法，甲作为受侵害业主享有撤销权，但撤销权行使期间为1年。

甲超过1年未起诉，撤销权消灭，法院应驳回其诉讼请求。

结论：驳回诉讼请求。

易错点：业主撤销权适用1年除斥期间，逾期丧失；但若决定本身违法（如违反强制性规定），则自始无效，不受1年限制。

第三部分：用益物权考点11：土地承包经营权——三权分置

核心规则（《民法典》第330-343条）：

承包权：本集体经济组织成员享有承包土地的权利。

经营权：承包方可以自主决定依法采取出租、入股、托管等方式流转土地经营权。

流转期限：土地经营权流转期限为5年以上的，当事人可以申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

真题实战：

甲将承包的10亩耕地经营权以出租方式流转给乙，期限10年，双方未办理登记。乙在该耕地上种植果树。后甲又将该土地经营权流转给丙，并办理了登记，丙不知乙的存在。问：谁有权在该土地上种植？

解题步骤：

甲将经营权流转给乙，期限10年，虽未登记，但流转合同有效，乙取得土地经营权（物权性质）。

甲又将经营权流转给丙，且办理了登记，丙善意取得登记的土地经营权。

因乙未登记，不得对抗善意第三人丙。丙的登记权利优先于乙的未登记权利。

结论：丙有权种植，乙可向甲主张违约责任。

易错点：土地经营权流转期限5年以上可登记，登记后具有对抗效力。未登记的，不得对抗善意第三人。

考点12：居住权——新增考点（★高频）

核心规则（《民法典》第366-371条）：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立方式：书面合同+登记（居住权自登记时设立）。原则：无偿设立（另有约定除外）；不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租（另有约定除外）。居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭。

真题实战（2022年法考回忆题）：

甲将一套房屋赠与儿子乙，但甲要求保留居住权，双方签订了书面居住权合同，并办理了登记。后乙将该房屋出售给丙，办理了过户登记。丙要求甲搬离。问：丙能否要求甲搬离？

解题步骤：

甲享有登记的居住权，该居住权是用益物权，具有对世效力。

乙出售房屋时，甲的权利已经登记，丙应当知道（或能够查询到）该权利负担。

居住权不因房屋所有权转移而消灭，丙作为买受人须承受该权利负担。

结论：丙不能要求甲搬离，甲有权继续居住。

易错点：居住权登记设立，一经登记，对任何买受人均有约束力。居住权不得转让、继承，但可约定有偿设立。

考点13：地役权——约定与登记对抗

核心规则（《民法典》第372-385条）：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。设立地役权应当采用书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

与相邻关系的区别：

相邻关系：法定、无偿、必要（如排水、通行）。

地役权：约定、通常有偿、任意（如眺望、不建高层）。

真题实战：

甲为方便车辆出入，与邻居乙签订书面合同，约定甲支付5万元，乙在其土地上为甲设定通行地役权。双方未办理登记。后乙将土地卖给丙，丙不知地役权存在，办理了过户登记。甲要求丙允许其通行。问：甲是否有权通行？

解题步骤：

甲与乙的地役权合同有效，地役权自合同生效时设立（无需登记）。

但地役权未经登记，不得对抗善意第三人。丙不知情且已办理土地过户登记，属于善意第三人。

因此，甲不能对丙主张地役权，无权要求通行。

甲只能向乙主张违约责任。

结论：甲无权通行。

易错点：地役权设立采取“合同生效+登记对抗”。未经登记的地役权，只能在当事人之间有效，不能对抗善意第三人。

附：所有权与用益物权速查表

共有部分重点掌握：按份共有的份额处分规则、优先购买权的行使期间；共同共有处分须全体同意。

居住权是新法重点：登记设立、不得转让继承、住宅不得出租，这些易错点务必牢记。

区分地役权与相邻关系：相邻关系是法定最低限度的容忍，地役权是约定额外利益。

关注不动产登记效力：不动产以登记为准，登记公信力是善意取得和对抗制度的基础。

总结：所有权部分核心在于共有的内外部关系，用益物权部分近年来考查重点集中在居住权和土地经营权。下一期我们将进入物权编的最后一部分——担保物权（抵押权、质权、留置权），敬请期待！